資産価値UPパック（ご自宅を高く売りたい人向けですが、不動産再販業者様もご利用いただけます。）の概要
ご自宅の戸建てやマンションのご売却を検討されている方を対象に資産価値UPパックとして買主を見つけやすい物件にリフォームします。（ご所有の不動産の高値売却を支援しています。）
当サービスは、任意売却を検討されない通常の売却を希望される方をメインのお客様としていますが、「（住宅ローンの支払いがきついなと思ったら）任意売却を回避する不動産ヘルプデスク」とも業務提携し、どのような状況にあるお客様でも、成約事例の相場か相場以上の成約を目指します。
資産価値UPパックの内容
- 現実的に買主が見つかるご希望の(最高の)売却価格から逆算し、売主様の利益が最大となることを目標とし、対象不動産全体の資産価値アップを行います。購入希望者が内見する際、ここに住みたい！この物件が欲しい！と思うレベルのリフォームとクリーニングを行い、快適でオシャレなお部屋を演出します。具体的には、下記の項目の組み合わせになります。(予算配分はご相談の上で決定します。)
- 壁紙・天井クロスの張り替え
- 床材(フローリング・クッションフロア・フロアタイル・カーペット）の張り替え
- 襖・障子・網戸の張り替えと畳の表替え
- 和室から洋室への変更
- 温水洗浄便座（ウォシュレット）と洗面化粧台の交換
- ハウスクリーニングと建具等の調整
- エクステリアの改善（庭の雑草除去や植栽の剪定）
- ドアや建具のリメイクや交換
- システムキッチンの交換(ビルトインコンロの交換)
- バスルームの交換(浴室再生工事)
- 照明器具や演出品の設置
- その他
- 売却活動に向けて各種不動産ポータルサイト（athomeやSUUMOやLIFULL-HOME'S(旧HOME'S)等）に情報掲載する際の写真撮影（10枚〜20枚程度）と写真データ（デジカメで撮影しjpg形式でCD-ROM等にて納品）の配布を行います。撮影のポイントは下記のとおりです。データを媒介する不動産会社にご持参されご担当者にアップロードをご依頼ください。
- 「室内が一番広く見える角度」
- 「室内が一番明るく写る枠取り」（必要に応じて照明器具を設置）
- 「日中とトワイライト(夕暮れ時)のエクステリア(建物外見)」
- 「物件の魅力を紹介するご案内書」(不動産景品表示法等適合版)を作成します。これで、不動産担当者が買主を見つけるシナリオを描きやすくなります。これも、CD-ROMに収録し配布いたします。
横浜市港北区の中古戸建での資産価値UPパックの施工事例（S社様社有物件）
ハウスクリーニングとデザイン照明の設置をインテリア改善のために行いました。
売却活動支援にお部屋を明るく広く撮影し写真素材の提供を行いました。
横浜市の中古戸建での資産価値UPパックの施工事例
壁紙と天井クロスの張り替えやクリーニングなどで、およそ築20年とは思えない仕上がりとなり、当初予定していたアンティーク演出を取りやめ、明るくして細部まで見てもらおうという判断となりました。
売却活動支援にお部屋を明るく広く撮影し写真素材の提供を行いました。
資産価値UPパックをご利用のお客様の声
- 安値売却に陥らないポイントを踏まえての初期投資の重要さを色々な売却例の中から学ぶことができました。リフォームが始まると自分の家ではないようなキレイな状態になって、売るのがもったいなくなってしまいましたが、売るためのリフォームということで、そこは割り切って考えました。リフォームの費用以上に当初の希望の売却金額を上げられるのは嬉しいですね。事前にカチアップさんのお力添えを頂かなけば、安値売却だったかもしれないと思いました。
- 他社で見積もった便器の交換が予算内だったが結局は取りやめてよかったと思います。その分の費用をバスルームに使うことにして正解でした。よそのお宅(知り合いや友達の家)にお邪魔して、そんなに汚れていないトイレとそんなに汚れていないバスルームを使わせてもらう事になった時、どっちの方が気になるかといえば、納得でした。最初は、そんなに汚れていないのにと思ったものでしたがね。でも、便器が決め手でこの家に決めました！というのは考えにくいですよね〜。でも、お風呂がキレイというのはずいぶん決め手になりますよね。最新式のフォルムの一体型の便器が目を引くと思ったけど、風呂の仕上がりを見たら、新品にしか見えない。すごい技術でした。
- 一番汚れていたお風呂とキッチンのクリーニングだけやればいいかと思って業者を入れたのですが、確かに、お風呂とキッチンはきれいになりましたが、他が目立ってしまって。売るには売るための部屋作りがあるんだと思いました。自分が使うお風呂なら、綺麗になって良かったなと思うけれど、築30年経ったよそのうちのクリーニング済みのお風呂となれば、やっぱりねぇ。買う人の気持ちにならないと家は値切られてしまうということなんですね。
利益を最大化する予算配分
- この物件は安く買ったし、予算があるから、どこまでもリフォームしても利益が出るから、とことんまでやってみようなんて、発想はお勧めではありません。売主のあなたにとっては、どこまでもフルリフォームして高値で売却するよりも、利益を最大化することのほうが重要なのだから。
- この物件は高く買ったし、予算がないから、リフォームもハウスクリーニングも、最小限にしたいなんて、そんな発想もお勧めではありません。売主のあなたにとっては、目先の出費を最小限にして安値で売却するよりも、利益を最大化することのほうが重要なのだから。
そして、利益を最大化する予算配分は下記の通り
- 必須項目の予算はまず確保します。(例えばハウスクリーニング)
- 安くて市場評価(資産価値)が上がるリフォーム項目を優先します。
- 高くて市場評価(資産価値)が上がりにくいリフォーム項目の優先順位を下げます。
具体的にどの項目かは物件によって変わります。例えば、築25年のRCマンションのユニットバスルーム交換は資産価値を上げますが、築47年(法定耐用年数47年)のRCマンションのユニットバスルーム交換は比較的に資産価値を上げてくれません。従いまして、一概に、この項目ですといいにくいので、お見積りにお邪魔させてもらった時にご提案いたします。
以前のオーナーの利用方法が丁寧でそれほど汚れていないバスタブでしたが、築年に応じた摩耗がありました。賃貸ならそのままでも良い状態でしたが、あと25年以上は解体しないであろうファミリータイプの物件の売却なら、このレベルまで持ってきておいた方が良い。費用以上に市場評価が上がる一例です。
不動産再販業者様であるならば、コレも大切
「最初は良かったけど、すぐに飽きてきた、すぐに汚れてきた、すぐにカビてきた、すぐに壊れそうになってきた、愛着がわいてこなかった」という結果ではブランディングできないことでしょう。「あの会社のリフォーム住宅なら安心だよ！」が市場に広まるかどうか、それは、信頼ある住宅を１つ１つ、自社ならではの魂の宿った住宅を、着実に売っていくことを抜きに、語れませんよね。一夜にして出来上がるものではありませんからね。
だから、当社では、不動産の資産価値を守り高めるリフォーム（製品寿命を伸ばす）という観点からの施工で、物件引渡しから2年間の瑕疵担保責任期間中に修補請求を受けないことは最低の目標とし、その後も、物件購入者の信頼を勝ち得ることで、御社の不動産売却事業のブランディングを応援します。
写真撮影と写真データ（売却活動開始までの時短を応援する）
お部屋が魅力的に写されているかどうかでお客様のファーストアクションが起こるかどうかが決まる。だけど、不動産担当者の全員が写真撮影に興味があるわけでもないし魅力的に写そうと考えているわけでもないんです。それは、各種不動産ポータルに掲載された写真を見てみればすぐにわかることでしょう。露出補正も測光もスピードも感度も構図も構成も位置関係も考慮しているか疑わしいものがたくさんあります。一眼レフでないと撮れないという時代でもないのですが。でも、写真家でもカメラマンでもなく不動産屋ですからね、撮影技術や画像処理技術を期待してはいけませんよね。室内や設備の写真を撮って来るという社の方針だから決められたものを撮ってきたんです。そして、運悪く、写真を軽視している担当者が撮影した写真が採用されポータルサイトで紹介されることになったら、どうしましょう・・・。反応が無くて「値段が高いから売れないんですよ」とあしらわれておしまいじゃないですか。
ただし、重要なのは、芸術的に撮影されているかではなく、興味を引き内見に来てもらえるかどうかですからね。キレイに撮れすぎても(加工しすぎても)内見の時の落差が大きくなっていけないし、全体があまりにも分かりすぎてしまっても、行ってみなくてもわかるかなと思われてしまうのでダメなんです。ここはきっとこうなっているんだろうな、だけど、写真ではよくわからないから、確認に行ってみても良いなと、そして、実際に足を運んでみたら、あっ、やっぱりそうだよなと、思うようなものが大切です。
下手の横好きのレベルの写真ですが、内見者を募ろうと考えてない人が撮影した写真よりかは、良いでしょうし、時短にもなりますので、是非ともご活用くださいませ。サンプルは、このホームページで掲載している写真をご参照くださいませ。
「物件の魅力を紹介するご案内書」(不動産景品表示法等適合版)があるじゃないか
待っているだけで大金を稼いでいるイメージの不動産業者ですが、実際のところ、生き残りは簡単じゃない。不動産営業担当者はとても忙しいのです。だから、仲介手数料を稼ぎにくい物件(成約しにくい物件)は後回しにせざるを得ません。多くの物件を預かっているなかで、自分の物件だけ力を入れて魅力を引き出してくれるなんて、そんな暇はないんです。「駅から近くて築浅でキレイにリフォームしてあって相場より安くて」そんな物件をどんどん紹介してどんどん仲介手数料を稼ぎたい。だから、すぐに決まるように、売主に期待することはただ1つ。「価格を下げてもらい！」でも、おいそれと下げられませんよね。だって、売主のあなたが期待することはただ１つ「高く売りたい！」なのですから。
だから、この物件には成約しやすい特徴がこんなにあるんですよ、こんなニーズの人に喜んでもらえる物件ですよ、とあらかじめに、「物件の魅力を紹介するご案内書」(不動産景品表示法等適合版)を作っておくと、担当者も面倒が減りますし、買主を見つけるシナリオを描きやすい。
だけど、「物件の魅力を紹介するご案内書」って誰でも簡単にできるわけじゃないんです。売主のあなたが魅力だと思っている点が不動産担当者にも内見者にも全然魅力的に映らないということが多い。例えば、「ここの窓だけ下から上に空くようにしてもらったんですよ。風通しがすごくよくなりましたよ。」とかでしょうかね。もう、そんなことどーでもいいってモノのオンパレードなんてことも良くある話。それに、景品表示法ってのがあって、決まったルールで魅力を伝えないと、誇大でなかってとしても「誇大広告」とみなされて業務停止処分になることだってあるから、一定の様式に従っていなければ、一から確認して作り直さないといけないなんてことになるわけですよ。それじゃぁ、忙しい担当者の手間を省いてあげたことにならないし、担当者にしてみれば成約しにくい物件をもう1つ多く預かったというだけのことになってしまう。売主のあなたが値段を下げても良いでしょうと言い出すまでは、適当に話して専任媒介くらいとっておけばよいかなと判断されてしまって、結局、売れないということですよ。「物件の魅力を紹介するご案内書」(不動産景品表示法等適合版)、きっと、売却の強い味方になってくれるでしょう。