「原状回復パック（大家さん向け）」のサービス内容 （忙しい大家さんに大人気！）
一度でもご利用いただいたお客様は「上お得意様」です。リピーター優先としてお受けします。
- 入居希望者が内見する際、ワクワク楽しい、清潔で気持ちいい、という感覚を持てる必要最低限レベルのリフォームをします。
- 退去（退去立会日）の翌日から施工を開始します。（退去連絡があった時点でお見積り依頼フォームかお電話にてご連絡くださいませ）
- 入居者募集で各種不動産ポータルサイト（athomeやSUUMOやLIFULL-HOME'S(旧HOMES)等）に情報掲載する際の写真撮影（10枚～20枚程度）と写真データ（デジカメで撮影しjpg形式でCD-ROM等にて納品）の配布を行います。撮影のポイントは「室内が一番広く見える角度」と「室内が一番明るく写る枠取り」（必要に応じて照明器具を設置）です。データを客付け不動産会社にご持参されご担当者にアップロードをご依頼されればすぐに募集活動が開始されます。
- 費用は賃料の1ヵ月～3か月以内を目標とします。（詳細はご相談の上で）
原状回復パック（横浜市のオーナー様の施工事例）
昔は川崎市にお住まいでしたが現在は横浜市にお住いのオーナー様からリピート注文を頂いた際の施工事例です。
築年数30年前後のダイアパレスのマンション（1LDK）。同じ入居者が15年程度利用していたこともあり、また、築年に応じた経年があるので全体的にリフォームが必要な状況でした。今回のパック内容は下記の通りです。
①玄関部分の張り替えに廊下のフロアタイルへの張り替えそして壁紙や天井クロスの交換を行いました。
②バスルームのクリーニング。バスタブのふちが剥げて錆びてきているのでサビ止めとコーキング補修も行いました。シャワーホースとシャワーヘッドの交換(今回だと8000円-10000円程度で仕入原価にてご提供)も安価な割には内見者の印象が違うし入居者の満足の為にご提案しましたが、バスルーム交換の際に全部交換するということでそのままとなりました。（20年程度前のモデルをお使いの場合には現代風の「節水機能、止水機能、水圧調整機能」のついたシャワーヘッドをお勧めしています。）（ちなみに、スライド式シャワーホルダーへの交換も同じような金額ですが、入居者募集に対しても賃借人維持にも役に立ちにくいのでお勧めしていません。）
③トイレのクリーニング。壁紙や天井クロスに床材（クッションフロア）の交換に温水洗浄便座を新規取り付けを行いました。
④システムキッチンのクリーニング及び壁紙や天井クロスの貼り替えを行いました。キッチンタイルがキレイになったのでキッチンパネルの施工を提案しませんでした。パッキンの劣化による蛇口の開閉に難があったのでパッキン交換をしました。
⑤当時の古い床材からフロアタイル材に変更しました。もちろん、窓もクリーニング。
⑥壁紙と天井クロスの張り替えとカーペットからフロアタイルに床材の交換を行いました。
⑦LDK部分と洋室部分の高さに多少（2cm弱）の違いがありましたが、コスト優先であえて調整せずに施行しました。もともと、廊下とLDK部分を見てもわかるとおり、バリアフリーな物件ではないのでここだけバリアフリーにしてもあまり意味がないと考えました。
⑧靴箱の調整と玄関周辺のクリーニングを行いました。また、玄関扉のクローザーの調節を行いました。
⑨SUUMOやhomes掲載用に写真データの提供を行いました。
いかがですか？写真ではわかりにくいですが、これが、「入居希望者が内見する際、ワクワク楽しい、清潔で気持ちいい、という感覚を持てる必要最低限レベルのリフォーム」の一例となります。今回はこれ以上にリフォームしても（残すところはシステムキッチン交換にバスルーム交換ですが）コスト回収に時間がかかりすぎますし、これ以下だと、不動産担当者が徒労に終わる商売にならない物件だと判断して内見者を連れてこないわけですね。だから、「必要最低限のレベル」を狙うことが大切です。
ただ、不動産担当者としては、即決する物件ではない普通の物件を預かったという感覚で、いまいち、頑張ろうという気持ちが起こりにくい。だから、ここから先は、リフォームじゃなくて不動産担当者へ仲介手数料のみならずAD（広告料として１か月分）の支払いを約束して頑張ってもらうほうが、早く入居者に恵まれるでしょう。システムキッチンもバスルームも交換を説得すれば私の儲けも増えますが、「大家さんの不動産利益を最大化することに特化した原状回復パック」のサービスの信頼を欠いてしまいます。ということで、大変にお節介ながらも、そのように、アドバイスをさせていただきました。
＊今回の仕事の反省点：室内に残されたエアコンは故障してはいないが、入居者募集にとってマイナスになるぐらい古いので、撤去すればよかった。また、カーテンレールが新築当時の物と思われたので、交換する提案をすればよかった。（わずか、数千円で内見者の印象が違う。）また、施行が終わり写真撮影に際し、マンションが修繕中となり防音防汚シートが張られていて、LDK部分が夜のように暗くなってしまっていた。レースカーテンと照明器具を持参すればよかった。次回に活かしていこうと思います。（後日、エアコンの撤去とカーテンレールの交換を行いました。また、写真の際撮影をする前に入居が決まりました。）
原状回復パック（川崎市での施工事例）
最寄りの駅から徒歩5分と好立地の賃貸マンションのオーナー様からリピート注文を頂いた際の施工事例です。築浅のマンションの為に低コストでリフォームが終わります。
①玄関周りの清掃及び壁紙の部分補修。壁紙に付着した「こすり傷」のなかには落とせるものがある。張り替えずに済むところは張り替えない。
②喫煙していた部屋は主だった汚れや破汚損がないものの全体的に曇った感じで貼り替えとなりました。エアコンのフィルター清掃。
③クローゼットとお部屋のクリーニング。ハンガーレールのシールがはがれかけているのを簡易補修。
④システムキッチンのクリーニングを行いました。最近はこのように、キッチン周辺は壁紙ではなくキッチンパネルを用いることで汚れやすい壁紙の交換頻度を下げることができますよ。タイルの上からでも施工できますので、ご希望の方はご相談ください。
⑤リビングとDK部分を仕切っている建具のネジの調整。折れ戸の取っ手の裏側のネジのゆるみを調整。
⑥二重サッシの窓のクリーニング。窓の面する方角によりホコリの溜まり具合が違う。ブラシとスポンジとスチーマーで落としていきます。
⑦ウォシュレットを便座から取り外してクリーニング。ノズル部分や隙間に汚れが溜まりやすい。機械が正常に動作することを確認。
⑧ドレッサーとバスルームのクリーニングと設備の機能の不具合の有無の確認をしました。
⑨入居者募集用に写真データの提供を行いました。
入居時に不動産担当者がチェックする項目の全てに問題無しとなりました。快適にお住まい頂けるようになりました。
＊前回の仕事の反省点を踏まえて、同類の失敗がないように心がけました。天気の良い時に撮影することができて幸運でした。
原状回復パック（大家さん向け）」をご利用の皆様の声
- 私と同じ賃貸業をされているということで話が通じる。
- 賃貸募集用の施行後の写真が決め手となって入居者が決まりました。不動産営業マンが適当に撮った写真とは違う！
- 発注内容を物件ごとに決めてしまえば、あとは退去連絡を受けるたびに連絡して、一括で賃貸募集まで持っていってくれる細やかさは大変ありがたい。
- 不動産屋と違って大家目線で考えてくれるし、いろんな大家さんがどんなふうに問題解決したかなど、いつも参考にさせていただいております。
- 無理なことを言って来ないし、現況報告をしてくれるので安心して任せられる。
- 入居年数10年程度は壁紙交換にハウスクリーニングが基本パターンですぐに作業に入ってくれる。面倒がないのが一番助かっています。
- 借りていた事務所の契約が退去時に原状回復ということで、リフォーム業者を探している中でカチアップさんを見つけました。大家ではないのでリピーターにはなれないのですが、１回ぽっきりのお客さんでも丁寧にやってくれたと思います。安くやってくれたので良かったです。
原状回復パック（大家さん向け）」で利用する壁紙の一例
施工価格優先で納期優先の場合はシンコール社の「抗菌、はっ水、防カビ、丈夫」の機能を備えた布目(織物調)(淡白色)の物を選びます。
これと全く同じものになるとは限りませんが、違う場合には事前にご相談致しますし、賃貸募集に向かないものは利用しませんのでご安心ください。
大家さんのお悩みを一挙に解決する方法
大家さん（不動産投資家さん）にとって、不動産会社から入居者の退去連絡を受けてから次の賃借人の決定までの期間が短縮さればされるほど、安心の賃貸経営ができます。当社では祖父の時代から半世紀にわたり小規模ながらも賃貸経営を行っているノウハウがありますので、大家さんの気持ちはよくわかります。管理会社任せでは、リフォーム費用は高額で賃料の10ヵ月～12か月ということもありますよね。大家業が上手くいくかどうかは6か月以内の賃料で募集できるレベルまで原状回復できるかどうか、そして、すぐに、募集活動に入れるかどうかがカギとなると言われています。
しかし、「原状回復パック（大家さん向け）」では、費用は賃料の1ヵ月～3か月以内を目標とし、退去（退去立会日）の翌日からの施工を開始する提案をしています。（築浅物件では0.5か月（「ハウスクリーニングと建具等の調整」だけでOK）とか、築古物件や大型物件では6か月以上（設備の交換を含めて）ということもあります。）施行のポイントは、内見者に好印象を与え、この部屋に住んでみたいとワクワクさせるリフォーム工事を行うこと。そうでなければ、いつまでたっても入居者に恵まれないのです。「賃借人が決定したら入居までにリフォームしますよ。」という姿勢では完全に機会損失をしているでしょう。大家さん自身がその部屋に住んでみたいと思えるかどうかを基準としてみればお分かりいただける思いますが、入居者にってみれば「新居」なわけですから、ワクワク楽しい、清潔で気持ちいい、という感覚を持てるレベルまでリフォームを行い早期の入居決定を応援します。
仕事の遅い不動産屋では敷金精算業務での現地確認が2週間後で清算完了まで4週間以上ということもありますが、その後、やっと、リフォームが始まり、その後に、不動産会社が写真撮影に来てくれてと、2か月ぐらいかかってしまうことも・・・、それを待っている必要はありません。国で決められたガイドラインと賃貸借契約書に沿った敷金精算となりますから、その大筋に従い、大家様ご自身で早急に進めていくことをお勧めします。この4週間分なり2か月分なりの賃料をリフォーム費用に回して、空室期間を短縮して入居者に恵まれた方が得ではないでしょうか？
そしてまた、募集活動が遅くなるもう一つの原因が、リフォーム業者選定とリフォーム内容を決定ですね。これが、予算との兼ね合いの都合など、時間を要してしまうもの。一般的なリフォーム屋さんにとって、大家さんの物件に入居者がすぐに見つかろうがそうでなかろうが、関係ないので、いかにたくさんリフォームさせてしまおうかということぐらいしか考えません。もしくは、大家さんに指示されたことしかやらないとか。だからリフォーム業者との間に、温度差があって、なかなか話が進んでいかないわけです。
などなどと、大家さんには、悩みがあるものです。そこで、そのような、大家さんのお悩みを一挙に解決するサービスとして、退去から入居者募集までを最短期間で完了させる「原状回復パック（大家さん向け）」が生まれました。